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善用圖示，輕鬆選好屋

買屋時通常會看到幾種房屋平面圖，該如何破解這些圖像在消費前的錯誤引導？或是要求看什麼樣的圖才有法律效益與保障？不只屋內，連公共部分的使用權該如何清楚從圖像中看懂？《HouseFun》幫購屋族整理出4種平面圖式，讓你確保購屋權益不吃虧。

1 格局圖多為經紀人手繪，具有相對位置之參考價值

於各大仲介的網站上所看到的格局圖，大多是由經紀人員到房屋現場自行繪製，並無法律效益，有的甚至窗戶忘記畫，或看不出是採光窗或落地窗，不容易抓出現場的採光通風，他們所提供的圖像都很容易辨識，像是門、拉門、窗、樓梯間等，比較適合用來作為房間配置動線，或是簡易風水考量的參考，比如說以圖示的標準三房：

1. 知道相對位置與幾房幾廳，並不知採光通風、房間大小比例、走道寬度。

2. 知道建物可能方正，其實也許只是房間都方正，而整體還是有缺角而手繪有誤。

3. 沒看到物件與電樓梯間的相對位置，所以使用上還要扣公設坪數。

2 比對外在環境和景觀用的樓層規劃平面圖

這張圖主要是新建案用來讓消費者了解相對位置的。

購買預售屋或新建案，如果你已經認可知名建商的口碑，進而鎖定的大型集合住宅中，可大略用這張圖來選擇景觀與通風，通常這樣的大樓，要比對的是外在條件，建議於不同時間親臨比對以下幾點：

1. 採光通風與景觀：看社區泳池中庭，還是福地？看到山景海景，還是屋角壁刀？

2. 噪音：馬路捷運噪音，還是校園整天打球與上課鈴聲？

3. 日曬方向：比如市區討厭的西曬方向，在淡水等郊區卻可能因伴隨夕陽美景而受歡迎！

4. 棟距：與周邊建物是伸手可及，並且聽得到隔壁夫妻吵架或佛堂誦經？

5. 鄰居廚房位置：防火巷天井正好於三餐時間直吸鄰居或餐廳油煙？

6. 機能：本戶與電樓梯間、設施的相對距離，甚至選購角間考量小孩學琴對鄰居的影響。

另外，可以到物件附近頂樓，注意建商特別不畫出來的、與現場不符、故意放大縮小移位的周邊建築，可能就隱藏著嫌惡設施，比如說隔壁棟的變電箱或垃圾集中處。

由於一棟中的每一戶住起來都不一樣，以上考量點也是建商定價的價差所在，所以不要以為光是訂價低了就是賺到，結果買到面防火巷或是向廟角的一戶，而後悔莫及！

3 掌握實際起居使用坪數的空間設計平面圖

購買預售屋或剛交屋的新建案，通常建商或地主手上會有這樣的圖說，甚至也可跟建商購買如圖說上的裝潢，對照著樣品屋還會有諸多不同款式風情供你選擇，要普普風時尚簡約還是巴洛克低調奢華，要不要配置衛浴廚具洗脫烘，都有價碼，因為用於裝潢建議，就有很多「魔術空間」可以操作，以下是常見的陷阱：

1. 比例錯覺：樣品屋坪數比實品略大、床和家具桌椅比實際略小。

2. 違建計入：外推的陽台露臺雨遮平台一併規劃運用，而不告知二次施工之風險。

建議可直接要求服務員丈量並說明確切坪數分布！把實際的樣品屋長寬計算出來，長（m） x寬（m） x 0.3025 = A坪，比對你要買的坪數中室內使用部分，就知道差距。

由於作為裝潢考量，就可以看看到底其中哪些地方可以變更，預售屋只要時間抓好就可以客變，也就是在建商蓋格局前告知作局部變化，大多無需成本，如果是成屋，打牆重隔費用也不高，但要注意以下事項：

1. 要拆的是否為支撐結構的剪力牆、跑管道的柱面？可直接詢問建商工程人員或自己的裝潢師傅，也可參考他層的作法。基本上本戶或本棟他戶已經有開窗的那面牆就可以動，比如把窗加大或外推使用，但遇到新大樓可能就有大樓公寓管理條例限制，不得破壞外觀，外推陽台的新違建也是隨報隨拆；如觀察鄰居都已外推使用，則被報拆風險則較低些。

2. 水電管道原來在哪邊？如果廁所廚房位置可以不變最好，或是加廁所就加在原廁所旁邊去共用管道，以免到時要墊高地板之類，工程浩大又花錢。

3. 如無隔音考量時，新的隔間牆有新的輕隔間材質可參考，價格低廉施工也快！

4. 原有陽台的外推處，要謹慎考慮防水工程，這也是為何某些仲介業者的漏水保固，只保主建物而不保陽台露臺。

4 建物測量成果圖的效益與用途是什麼？

以中古屋而言，內政部規定仲介買賣中古屋須提供買方1份不動產說明書，內含土地權狀影本、建物權狀影本、土地謄本、建物謄本、房屋和社區的地籍圖與平面圖等，可以用來當依據，看看坪數是否吻合！

新成屋的成果圖則係依據建照之核准圖說，核發使用執照後，向地政機關辦理建物謄本登記之用。所以購買的坪數是如何計算，就以此圖為準，這是一張簡單又專業的圖。測量成果圖會標出基地位置、地形、地號、雨遮、陽台位置，可以算出室內實際面積，並知道哪些是公設。

1. 算坪數看我最準：這張圖用來看出購買的建物形狀，無關格局，便於計算坪數，並且可以了解這戶與本棟大樓這個基地準確的相對位置，於是，跟產權就息息相關，也就有法律效益。如果想知道購屋的確切面積形狀，建物測量成果圖都是平面的一個框框，書面上會標示出建物的長寬尺寸，就像小學生幾何圖形算面積，乘一乘加起來，就是買到的坪數，會和建物登記謄本上的數字吻合，但到現場會有差距，是因為此圖是從牆心計算起，這也是合理的。

2. 可比對實際使用空間是否加了公設：建商可能把當樓層的小公（歸當層使用的公共設施）甚至歸在大公（所有人會共用的公共設施）的部分偷偷放進來，這就是公設挪作室內使用，常見的有機電房室內化等，算是違建，被舉報要隔回原機電空間讓主管機關檢查，建商這樣做無非是要降低公設，讓消費者實際使用變大，也會成為銷售賣點。

3. 舊公寓的公設只是未登錄，並不是沒有扣：1994年10月19日以前取得建照者，可能將樓梯間、電梯間、門廳、儲藏室、走道、通道及瞭望台登記在主建物。比方說一般雙併舊公寓號稱無公設，實際上公設未登錄的意思，就是你買的坪數多是涵蓋本層樓梯間的一半，但靠近你家這一邊的樓梯是歸你的權狀面積，成果圖如果是一個大長方形，可能裡面靠樓梯這角有凹一個洞，外頭就當了樓梯。

4. 新成屋建商約定使用公共空間的釐清：至於1樓花園、空地或屋頂平台等，並無登記產權，也屬於同社區所有住戶的空間，通常建商為了增加1樓戶、露台戶或頂樓戶的附加價值，採取約定使用方式。新建案常標榜豐富休閒設施，容易讓民眾誤以為社區有大中庭，公設比高就是理所當然，其實只要是無頂蓋的區塊，如露天游泳池、中庭花園、頂樓露台，都無法登記建物產權，當然也不能算入坪數。

5. 建物與公設，都有測量成果圖：若想知道社區公設細項面積，可以主動詢問建商和仲介，並和公設的測量成果圖比對。 公共部分如管理員室、中庭花園、社區休閒設施、防空避難室、停車位及車道的產權，是歸所有住戶已具持分比例共有，而使用權除了在一開始有分管協議約定外，都應該是共有共用，所以如果見到有頂樓戶設置梯間門還上了鎖，就是明顯被違法占用。

如何申請建物測量成果圖？

1.各地地政事務所繳費提出書面申請。

2.電子簽章式線上申請並自行列印（http://www.e-services.taipei.gov.tw/hypage.exe?HYPAGE=form.htm&s_uid=024171）

文章來源：HouseFun